何からどう始めれば良いのだろう？

いざ、マイホームを購入したいと思っても、何から始めたらいいのか、何千万円もする不動産売買を私たちができるのだろうか、と不安になるのも当然だと思います。

そんなとき「不動産会社に連絡をしてとりあえず物件を見せてもらおう」ご自分で積極的に動ける方もいると思います。

でも、実際に不動産会社へ行って実際に物件を見るのもまだ抵抗があり、自分のペースで情報収集をして少し勉強してから進めていきたいというかたも多いのではないかと思います。思います。

そんなかたのモヤモヤした気持ちや疑問が少しでも解消できたらと思いマイホーム購入のお役立ち情報を書きました。

当社では無料個別相談会というお客様のご相談に乗らせて頂く場があります。

ご相談内容は十人十色で、アドバイス内容もケースバイケースになるのですが、 その中でも良く質問頂く内容や、不動産会社に行く前にこれは知っておいて頂きたい ということを取り上げてみました。是非、読んでみてください。

私達の買い時はいつでしょうか？

本やネットのニュースなどで

「金利も下がり、マイホームは今が買い時」というトピックスをご覧になるかたもおおのではないでしょうか？

史上最低レベルの住宅ローン低金利、住宅ローン利用者に有利な税制優遇等これだけ見てしまえば、今は不動産の買い時だと言えます。

ただ、経済状況や世の中が買い時だということと、自分もマイホームの買い時であることはイコールにならないと思います。

私がマイホームの買い時は、

「自分や家族にとって家が必要になったとき」だと思います。

もう少し言うと、

「今の住まいに強い不満が出てきて、その不満が家を買うことによって解消される」とい う状態になっているのが買い時だと思います。

例えば、

・子供が生まれて家が手狭になってきたけど、賃貸でこれ以上広いところに住むと家賃が上がってしまい、ローンなら家賃と同じかそれ以下の返済で家が持てそうなとき。

・マンションやアパートではなく、一戸建てに住みたいけど、賃貸の一戸建ては数が少なく、家賃もアパートに比べると高い為、購入して家賃を払う分をローン返済にまわしていきたい。

・奥さんがどうしても一戸建てが欲しくて、そればかりを毎日相談される状況が続いている。

などなど家庭によって様々な状況があると思いますが、今の住まいに何の不満もないのに、世の中が買い時だからと言って、わが家も家を購入しようとはなかなかならないものです。

家は世の中の状況にあまり関係なく、個々の家庭で必要になってくるものだと思います。

増税後でも、家は必要です。

買い時かどうかの判断基準は家族会議やもしかしたら奥様からの不満の中にあるかもしれないですね。

良い不動産会社を見つけるには？

マイホームを探す時に、パートナーとなる営業マンの存在は実はとても大事です 『物件だけ紹介してくれたらいいよ』という方にとってはあまり大事ではないかもしれませんが初めてのマイホーム購入だったりで、わからないことが出て来たり、不安になったりしたときに、信頼のできる営業マンに相談しながら進めていきたいと思われている方もたくさんいます。

マイホーム購入を進める場合は、家族構成や年収、お勤め先、家計の状況なども資金計画を立てる際やローンの審査では必要な情報になります。

そのようなことを嫌な営業マンには話したくと思いますし、せっかくの物件探しが苦痛になってしまうことも有ると思います。

それくらい営業マンとの関係は、物件探しに影響してくると思います

でも、「気に入った物件がその会社が販売していたものだった場合、営業マンが嫌でも我慢するしかないのですよね」と思われる方もいると思います。

でも、実際のところは

『気に入った物件があれば、どの会社からでも購入できる』という事です 例えば、A という不動産会社のホームページに載っていた物件が気に入ったとき A という会社の人ではないけれど、信頼できる B さん（営業マン）に その物件を見学させてもらったり、実際に取引を依頼したりすることができます これは『SUUMO』とか『ホームズ』といったポータルサイトの物件や現地に旗を立てて売り出しをやっている物件でも同じです

このことは不動産業界では、当たり前の事実であまり説明もしないのですが 結構、マイホームを探している人は知らない場合が多いですね。

そのため、気に入った物件があった場合に、信頼のできる営業マンにまず相談してみるということをおすすめします。このことを知っているだけでも気持ちが楽になりませんか？

ほとんどの物件をどの会社でも取り扱うことができますが、例外で取り扱えない物件もあります。

そんな場合でも、自分の利益は都合は横に置いて親身になってアドバイスをしてくれるような誇りをもって仕事をしている営業マンもいると思います。

そのような営業マンにもし出会えたらそのご縁を是非大切にして頂きたいです。

頭金はどのくらい出せば良いのか？

家を買うときにほとんどのかたは住宅ローンを利用します。

住宅ローンの借入額、月々返済額、期間、頭金の額についてはどうするのか というのが資金計画です。

この資金計画、できれば本格的に物件を探す前に立てておいた方が良いです。

というのも、物件を決めてからは住宅ローンの申込みをすぐに行う必要があり、 じっくり考える時間がないのと、審査に出してみたらNGなってしまったという ことを防ぐためにも必要です。

資金計画の柱になってくるのが、「頭金」と「住宅ローンの借入額」です。

この２つはお互いに関係してきます。簡単に説明すると、頭金が多いと借入額が 少なくなる、頭金が少ないとその分借入額多くなるということです。

そこで、頭金をどのくらい入れるかどうかについてです。

頭金なしでも全額住宅ローンを借りることもできますが、自営業のかたや 年収に対して借入額が多い場合には難しいこともあります。

また、家を買うときには物件価格の他に物件購入に関わる諸経費（物件価格の8~10％前後）も必要ですが、できれば諸費用分は頭金を充当することをおすすめします。

というのも、諸経費については借入することもできないわけではないですが、 審査基準が少し厳しくなります。それでも、上場企業にお勤めのかた、公務員のかたは 審査に通ることが多いです。

次に借入額ですが、こちらは「借りられる額」ではなく「月々無理なく返済出来る額」から逆算して決めることがポイントです。

また期間についても長くすればすれるほど多くの金額が借りられますので、今のご年齢や退職金をどうするか等含めて検討する必要があります。

もし、頭金が少ない場合はどこまで借りられるのかがポイントになりますし、 頭金の用意がある場合には、いくら入れるのがポイントです。後者の場合、 一旦借入をしてやはり頭金として出しても大丈夫だとなったらその時点で 繰り上げ返済をするという方法もあります。

ざっとご説明しましたが、購入前の資金計画はできれば不動産会社に相談してください。

銀行ですと「物件はどうしますか？」「他の銀行のことはわかりません」という対応になることが多いです。

物件探しの早い段階で営業マンにじっくり相談してみてください。

希望物件は本当にあるのだろうか？

ネットなどで物件を探す際には、条件を入れる必要がありますね。 例えば

「◯◯◯万円以内」「駅から◯◯分以内」「◯LDK以上」「建物◯◯㎡以上」「車◯台以上」などなど

これらの条件はたくさん付ければ、該当する物件も減っていきます。 そうなると、

「やはり、条件を諦めないといけないのだろうか？でも、何を優先して、何を妥協するのが良いだろう？」なるかたも多いと思います。

こうなった場合にどうするかですが、もう少し掘り下げて考えてみてはいかがでしょうか？

例えば

「小平、花小金井駅のみ」→どうしてですか、他の駅ではだめか？

「3,000万円以内」→どういう根拠？

「４LDK,90㎡以上」→本当にその広さは必要ですか？

という感じです。

きちんと根拠や理由が条件については掘り下げても変わらないと思いますが、

何となくという条件はイメージだけでそう思っていた等はっきりした理由を答えられないのではないでしょうか

このように、どうしても譲れない点とそうでない点がはっきりすると、自分たちに合った物件もはっきりしてきます。

また、他にも「これでは嫌だ！」というNG条件を出していくという方法もあります。

NGなことというのは自分の経験や気持ちから出て来ていることが多いので、あまり考えなくても楽に出てくるのでは無いかと思います。

限られた予算、時間、エリア、学区等の條件の中でより良い自分たちに合った物件を探すためにはこのような希望条件を掘り下げる作業が必要ではないでしょうか

ですが、この作業を実際にやってみると意外とまとまらなかったりします。

その場合には私達のような専門家へ相談して一緒に考えるというのが良いのではないかと 思います。

検索サイトにはできない、マイホームを買う事の目的や、希望条件の強弱の把握、 色々な制約条件があるなかで、ベストな選択をしていくためにサポートやアドバイスを させてもらうのが不動産会社の役割でもあると思っています。

団信生命保険とは？

この生命保険のことを団信生命保険といいます、略して団信（だんしん）と呼ばれています。団信はローンの借入人が高度障害や死亡した場合に残された家族にローン債務が残らないように、保険会社が完済してくれる保険です。

また、住宅ローンを利用する際は、団信への加入が必須になっているのが一般的です。

また、団信の保険料は、銀行が負担してくれますので、毎月の支払いはありません。

ただ、フラット３５というローン等の場合は、団信への加入が任意ということになっていて、加入する場合は保険料(金利が約0.36％プラスになります)の支払いが必要になります。

賃貸住まいの場合は、残された家族はそれまでと変わらず家賃の支払いが必要になりますので、ここが住宅ローンを組んで家を購入した場合との大きな違い（メリット）でもあります。

また、団信生命保険への加入は、銀行の審査項目になっていて、もし持病や病歴等がある場合は、加入できない場合もあり、そうなるとそもそも借入ができなくなかったり、奥様が連帯保証人になる必要が出てくることもあります。もしそのようなことがある場合は、営業マン、銀行に早めに伝えて、どのように対応するかを考えておくことをおすすめします

安い物件には何か理由があるのですか？

タイトルの通り、そのままなのですが、安い物件はそれなりの安い理由があります。

というのも、売る方は少しでも高く売りたいですし、買う方は少しでも安く買いたい。その両者のバランスのちょうど良いところに、『相場価格』があります。

売主さんが物件を売りに出す際は、不動産会社が査定をして、このくらいの価格で売りに出すのがいいのではないか？」と提案をします。

その査定額が相場価格と比較して安い場合には、売主さんは、安くする理由がなければ、その価格では売りに出さないはずです。

というのも、相場価格についても今はインターネットで周辺物件の価格は簡単に調べられますし、過去に販売された物件の成約事例も不動産会社が査定時に普通は持参します。ですので、安い価格で売りに出すには、それなりの理由があり、それを売主さんもわかった上で販売をすることになるのです。

そのため、もし、お得かな？安いかな？と思った物件があれば、

『安い理由は何ですか？』営業マンに聞いてみてください。

・ 駅から遠く、バスの便が悪い。

・ 道路が狭い、土地の形がいびつ。

・ かなりリフォームをしないと住めない状態

・ 規定の容積率等をオーバーしていて銀行の受託ローンが使えない

・ 急な坂道があり、擁壁の上の高台に玄関があるような場合

少し考えただけでも安くなる理由は、たくさんあります。

そして大切なのは、自分にとってどのデメリットであれば、納得できるかです。

安い理由やデメリットを把握した上で、それがどうしても受け入れられない理由でなければそれはその人にとっての「掘り出し物件」になるのではと思います。

ですが、なかなか物件の安い理由やデメリットがホームページやネット上に書いてあることはないと思います。それは、売主さんも見ていますので書きたくても書けないことが多いです。そのため、営業マンに安い理由を聞く必要があります。

そして、もっと大切なのは、きちんとデメリットや安い理由を正直に教えてくれる、頼れる営業マンを見つけることだと思います。

お役立ち小冊子プレゼント

当社で作成したガイドブックを2冊プレゼント致します。

1冊は、『お客様とかえる不動産のマイホーム購入物語』

こちらは当社の無料個別相談会にお越し頂きマイホーム購入をスタートされたお客様のご相談内容とそれについて私がどのようにアドバイスやサポートをさせて頂いたのかをご紹介しています。

もう1冊は、『マイホーム購入を安心して進めるためのガイドブック』

マイホーム購入で何かわからないことがあったときに見てもらい安心して進めてもらえるようなガイドブックにしたいと思い作成しました。

マイホーム購入について、自分で情報を収集する段階から、業者にコンタクトを取り、契約、引渡しまでのイベントや手続きと引き渡し後に不具合が出た場合の対応、税金の申告について、普段お客様にアドバイスをしていることを、もう一度お客様の立場で考えなおして書いてみました。

こちらの小冊子は契約するまでの部分の内容が多いです。 というのも、マイホーム購入では物件を契約する前までに知っておくべきことがとても多いからです。

また、ひと通り読んで頂くと、今後物件探しが進んだ時に、営業マンの言っていることがわかるようになり、「この営業マンは、ちょっと言っていることが違うのではないか？」と 気付くことができたり、もし、しつこくセールスされそうになったときもそれを回避できるように営業マンに自信を持ってご自身の状況や意見を伝えられるくらいの知識がつけられると思います。

ホームページなどに良いことを書いていても実際に会ってみたら違うということもありますので、是非、色々な営業マンと話をしてみてください。

そして、「この人だ！」と思う営業マンと信頼関係を築きながらマイホーム購入ができるよう私も営業マンのひとりとして応援しています！