東村山の住宅街は建ぺい率40％、容積率80％という場所が多いため、増築をして規定の建ぺい率や容積率をオーバーしてしまっている物件も多いです。

ただ、この場合、戸建てとして売却しようと思っても、買主さんの住宅ローン審査が通らない可能性が高いです。

というのも一般的な銀行はオーバー物件にはNGを出すところがほとんどだからです。

そのため買いたくても買えないという状況がおきます。

でも、フラット35というローンだと通る可能性が高いのですが、利用するためには建物検査に合格して適合証明書というものを取得する必要があります。

一般的には買主さんが行なうものですが、これを売主側で検査を通して用意しておくことをおすすめしています。

というのも、「オーバーしているからだめかも」と物件を見る前の段階で候補から外してしまったり、「人のお家を検査させてもらうのは気がひける」と思って買う側が話を進めにくいと思ってしまうからです。

そのため、「適合証明取得済み」というのは大きなメリットになります。

また、木造の場合は築20年(マンションは築25年)を超えている物件を購入すると、住宅ローン控除という税制優遇が基本的には使えません。

住宅ローンの借入額にもよりますが、10年間で数百万円の控除になることもあり、買う側としては大きな問題です。

こちらも「耐震基準適合証明書」というものを取得していたり、「瑕疵保険」というものかけている物件は使えるようになります。

フラット35の適合証明書や耐震基準適合証明書などは、検査と発行料でそれぞれ6～7万円かかりますが、これらがあることで売りやすくなり、かけた金額以上にもとはとれますので、そのような物件の売却をお考えの場合にはおすすめです。

今回のお客様はお仕事で海外に駐在されていて、ご親戚がお住いでしたが、そろそろ築20年。

これからメンテナンス費用もかかりそうなので、このタイミングでお家の売却を検討されていました。

「まわりにも安い新築があって、うちなんか築20年で残債もあるし、売れるのかな。。」とちょっと不安そうにお電話を頂きました。

でも、こういうときは、できればそちらの物件が売れるまで少し待った方がいいです。

同時に出してしまうと、購入する側も「新築があの金額だから、中古だともっと下がっていないと」となりやすいです。

もうひとつ心配だったのが残債が多いことです。

購入したときの金額をお聞きすると、高くてびっくりしてしまうのですが、当時の成約事例を調べてみると今より3割くらい相場が高いです。

できれば高い査定金額を出して売主さんにも喜んでもらいたいですが、買い取り査定額ではないため、売れないような高い金額を出しても意味がないよな、と思いながら査定金額のご説明をしました。

でも、お客様は「このくらいがやはり現実的ですよね。他でも査定をしてもらいましたが、近くの新築と同じ位の金額のところもあり、そんな金額で本当に売れるのか逆に不安になっていたところです。本当のことを言ってもらえてよかったです。」と納得してもらえたようで、私も少しホッとしました。

ただ、そうは言っても、できるだけ残債が減るように高く売りたいので、壁紙張り替えやハウスクリーニング等の軽リフォームをした上で、査定額より少し金額を上げて売りに出してみることになりました。

これだけのリフォームでもグッと印象が良くなりました。

費用をかけた以上の効果が期待できそうです！