「売るためにリフォーム費用がかかり過ぎてしまっても困りますし、かといってこのままの状態では、私が買う側だったら躊躇してしまうと思います。」

築28年のマンションを売却予定のお客様に、どこまでリフォームをする必要があるかのご相談をいただきました。

実際にお部屋を見せてもらいましたが、玄関を入った瞬間に目に入ってくるのは、廊下の壁紙のはがれや汚れ、扉の穴でした。

お客様と物件見学をしているときによく思うのですが、玄関に入ったときの第一印象というのはとても大事だと思います。

特に女性のお客様は、お家に入ったときの直感で、買うか、買わないかをある程度決めているような感じがします。

そのため、まずは、玄関に入った時に目に入る、廊下の壁紙、扉の補修等をご提案しました。

また、北側の共用廊下側のお部屋も、カーペットや壁紙が汚れていたので、交換をおすすめしました。

マンションの場合、共用廊下に面したお部屋は日があまり入らない場合が多いので、汚れていると余計に暗く見えてしまう可能性があります。

そして、次に居間、和室と見させてもらいましたが、こちらのマンションは、買った方が和室と居間をつなげてLDKとして使えるようにリフォームをすることが多いです。

そうなると、売主さんが壁紙などを綺麗にしても、その部分を買主さんが再度リフォームして、リフォームが無駄になってしまう可能性がありそうでした。

そのため、この部分はリフォームせずに、リフォーム参考プランを作成して、見学へ来た方にお渡しすることにしました。

また、お風呂やキッチンも経年劣化や使用感がありましたが、交換すると費用が高額になるため、クリーニングだけ行い、こちらも交換した場合の参考お見積もりを準備することにしました。

売るためのリフォームは、売却代金が入ってくる前に行うため、費用の支払いが先に必要です。

そのため、見に来た方の印象が良くなるようにポイントを絞って、無理のない範囲でリフォームをすることをおすすめします。

今回のお客様は、当社で売却活動をはじめて2ヶ月が過ぎたところで、「価格を見直した方がよいですかね？」とご相談を頂きました。

こちらの物件は築30年で、外壁や屋根などあちこち劣化もしていたので、査定をさせてもらったときには、建物の価値を見込まずに土地として販売することをおすすめしました。

ただ、少しでも高く売れるように、中古一戸建としてチャレンジしたいというご希望もあったため、土地値に建物分の価格をのせて中古一戸建てとして売却活動をスタートしました。

売り出しを開始してからは見学される方が何人も来ていたいのですが、その後がなかなか進みませんでした。

というのも、見学に来た方が、思ったより劣化が進んでいることがわかり、リフォーム費用まで入れると想定していたよりも高くなってしまうということで、見送られてしまうことが原因でした。

売主さんとしては、買う方が好きにリフォームするのが良いのではと感じていたそうですが、買う側からすると、このお家に何十年も住めるのか、住めるとしてもどのくらいリフォームが必要なのか不安で、なかなか決断ができなかったのだと思います。

そのような状況を踏まえ、売主さんとも打ち合わせをして、建物分の価格を下げて土地(古家付き)で販売をしたところ、間もなく買い手が付きました。

「アドバイス通りに、最初から土地で販売しておけばお手間をかけないで済みましたね。」と言って頂きましたが、中古一戸建としてだと、売却するのが難しいという状況を、実際に売り出してみて確認できたからこそ、納得して土地で売却することができたのだと思います。

今回は価格を下げたり、物件種別を変えたことでうまくいきましたが、売れない原因によって対処方法は当然ですが変わってきます。

また、価格を下げること以外でカバーできれば、それに越したことはないと思います。

なかなか売れない場合には、その原因が何なのかを、見学に来たお客さんの感想や、営業マンが売却活動の中で気づいたことなどを参考に、把握した上で対処することが大切だと思います。