ローンの残債がある場合、完済をしないと売り渡せないのですが、売却代金が入ってくる前に完済するのは、難しいことが多いです。

そのため、引渡し時に売却代金を買主さんから振り込んでもらい、そのタイミングで銀行が残債分を引き落として、完済するという取引になることが多いです。

ただ、残債が多い場合には、売却代金だけでは完済できない場合もあります。

その場合には、自己資金で補填をするか、住み替えの場合は、あたらしく購入する物件のローンにそのマイナス分を乗せて借りることも可能です。

いずれにしても、プラスマイナスゼロになる損益分岐点がいくらなのかをまずは確認しておく必要があります。

例えば、残債が2,600万円ある場合には、売却の諸費用(登記費用、仲介手数料、印紙代、ローンの完済費用等）が約100万円かかるため、2,700万円が損益分岐点です。

つまり、2,700万円より高く売れれば手元にお金が残りますし、逆に低くなればマイナス分を補填する必要があります。

損益分岐点の金額を出してみて、次はその金額で売れるかどうかが問題になります。

例えば、お家を売り出す場合に、近くに新築一戸建てが出ていたり、同じような築年数、広さの物件が出ている場合、その価格が売れ行きに影響します。

だからといって、無理に価格を下げて売り出す必要はないですが、どうしても売らないといけない事情があったり、売却の期限があったりする場合には、もし、マイナスが出た場合に自己資金で補填するのか、住み替えローンを利用するのか等の準備をしておく必要があります。

でも、周辺の新築や、同じような築年数、広さの物件より高く売れるということもあります。

例えば、物件がほとんど出なくて、人気のあるエリアの場合や、中古でも一流ハウスメーカーで建てた建物だったり、希少性や付加価値がある場合などです。

いずれにしても、まずは損益分岐点を把握した上で、周辺の物件売出し状況や相場価格、ご自身の物件のメリットなども考慮した上で、売り出し価格を決めるのが良いと思います。

今回のお客様は、東村山にお住まいで、12年前に中古で今のお家(一戸建て)を購入されました。

「新婚のときにこの家を買いましたが、今は子供が3人いて、かなり窮屈な思いをして暮らしています。私も今年で45歳ですし、建物も築25年でメンテが必要な時期になってきました。住み替えをするなら今かなと思い始めましたが、ローンも残っていますし、物件が見つかるかどうかなど色々不安で。。」

今回のお客様のように新婚のときに家を購入して、その後、家族構成も変わり、築年数も経ってきて、このまま住み続けていくか、それとも住み替えをするかと悩まれる方が意外と多いです。

例えば、子供が大きくなって思っていたよりも狭くなってしまい、もうひとまわり大きいお家に住み替えたい、夫婦どちらかの親と一緒に住む話が急に現実化したけど、今の立地や間取りだと難しいなど、理由は皆さん様々です。

今回のお客様は、新婚のときにあまり時間がなく、焦っていたこともあり、家族が増えたときのことや、築年数についてもあまり考えずに買ってしまったそうです。

それを踏まえると、今回は焦ることなく気持ちや時間に余裕がある状態で、住み替えを進めることが必要です。

そこで、焦らないようにするため、自宅の売却は物件を購入した後に行う、買い先行型という方法をおすすめしました。

なぜかというと、自宅の売却を先に行い、もし売れてしまった場合に、引き渡し期限がある中で購入する物件を決めようとすると、時間的にも余裕がなくなってしまうからです。

ただ、売却のことを考えずに、購入を進めるのはとてもリスクがありますので、自宅が、どのくらいの期間で、いくら位で売れるのかどうかは確認しておく必要があります。

今回のお客様のお家があるのは、物件があまり出ない人気のある場所で、低く見積もってもローンの残債を完済できる金額で売れますので、安心して購入を進めてもらっても大丈夫そうです。

お客様には、住み替えができることがわかったことや、具体的な計画が立てられたことで、安心してもらえたようです。

そして、「早速、物件を見に行きたいな」、「いつ頃引っ越せるかな」と、かなり楽しみにされているようですが、焦ることなく、今の不満が解消できて、ご家族5人でより良い暮らしができるような物件と巡り会ってもらえるように、サポートさせてもらいたいです。