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不動産売却通信 東村山・小平・東久留米の不動産売買専門:かえる不動産がお届けします

2016年6月号

こんにちは、かえる不動産の田中です。

暑くなってきましたね。

わが家では、庭にスイカの苗をはじめて植えました。

ちゃんと育つのかドキドキですが、収穫できるのを今から楽しみにしています(^^)

住まいの購入講座:家のポストに「お家を高く買い取ります」「買い取り保証をします」というチラシがよく入っています。高く買い取ってくれると言われると気になるのですが、実際のところどうなのでしょうか?

まず前提として、通常の売却(個人の方に売る)の相場価格と買い取り(業者へ売る)の相場価格は別になります。

そして、大切なのは、

「買取りの相場価格は、通常で売却する相場価格よりも低くなる」

ことです。

Baikyaku news 201606 kouza

というのも、業者は買い取った後にはリフォームをして、利益をのせて個人の方に再販売します。

そのため高く買い取るとその分、再販売時の売値も高くなり、売れない可能性があるため、一般的には通常売却時相場価格の7割~8割前後が買取り価格になることが多いです。

でも、買取りだと室内の設備が故障していても、雨漏りをしていても、修理をせずにそのまま売ることが出来たり、売った後に故障や不具合が出ても売主さんの修復義務は免責になるというメリットもあります。

また、駅から近い人気のある物件や、築が浅くてリフォームもしないで再販売できるような物件だと、通常売却の相場価格に近い価格で売れる場合もありますので、担当者に買取りだと、どのくらいの価格になるのかを聞いておくのも良いと思います。

上手に買取りを利用するには、はじめから買取りだけを考えるのではなく、あくまでも通常の売却(個人の方へ売る)ができるように進めていくのが基本で、それでも売却期限があってどうしても売らないといけない場合や、個人の方だと購入するのが難しい大型の物件、瑕疵(欠陥)がある場合などに買取りを利用するというのが良いと思います。

また、期限が近づいてから買取りを検討するのではなく、売却活動を開始する際に、買取りについても担当者と相談をしておくことが大切です。

今月の個別相談会より:できれば土地ではなく中古一戸建てとして売却したいです。。 Baikyaku news 201606 soudan

今回のお客様は、他社さんにご自宅の売却をお願いしていましたが、なかなか売れずに不安になってしまい当社に相談へお越しくださいました。

売れない理由は、建ぺい率、容積率の規制をオーバーして建っていて、一般的な住宅ローンの審査に通らないため買いたくても買えないという状況になっていたからです。

しかし、購入と同時に建物を解体して新築するのであれば、もちろんローンもOKなのですが、そうなると土地としての販売になってしまうため中古一戸建てよりも低い価格での売却となってします。

「土地としてしか売れないですよと言われてしまい、半ば諦めているのですが何か方法がないものでしょうか?」と売主さんもお困りでした。

確かにそのお家はまだ築18年で多少リフォームは必要なものの、解体してしまうにはもったいないと感じました。

でも、フラット35というローンであれば可能性があるかもしれない思い、後日、建築士さんに相談してみました。

すると、床下点検口の設置工事は必要なものの、ローン審査に必要な建物の適合証明は取得できそうなことがわかりました。

そのことをお伝えしたところ、「その手続も含めてかえるさんに売却もお任せします。」と言って頂けたので本格的に動き出しました。

通常、適合証明の取得はローンを利用する買主さんが行う手続きですが、現状のままだと床下点検口が無いなど適合しない建物だった為、買主さんとしても進めにくい状況でした。

そこで売主側であらかじめ取得をしておけば、買主さんに安心して進めてもらえると思いこの方法をご提案しました。

進めるにあたっては、工事費用や検査費用の合計約10万円が売主さんのご負担になりましたが、中古一戸建てとして売れれば十分に採算が合うため売主さんも納得されていました。

その後、無事にフラット35の適合証明が取得でき、それをアピールして物件を紹介したところ、約1ヶ月後にめでたく成約となりました。

買主さんは、

「ローンが使える状態にしておいてもらえたので安心して進められました。」

と言ってくださいました。

今回のように、買う側の立場になって売れない理由を売主さんと一緒に共有して、どんな解決策があるのかを考えて実行することのサポートをするのは、不動産会社の大切な役割だとあらためて感じました。

おばあちゃんお見舞の巻
Baikyaku news 201606 kotarou

先日、私の母が体調をくずして急遽入院することになりました。

私が子供の頃から体が丈夫で、病院にかかることはほとんどないような母でしたので、知らせを聞いたときはショックでした。

病院がわが家から近かったので、こたろうは毎日学校から帰ると、

「おばあちゃんのところ行ってくる!」

と自分のおもちゃや本を持って病院にお見舞に行っていました。

こたろうなりにおばあちゃんのことを心配しているようでしたが、おばあちゃんの入院食をねらって食べようとしたり、ベッドを占領したりとやりたい放題だったのも否めません(汗)

母が無事退院した後、病院を見つめながら、

「もうおばあちゃんはあそこにはいないのか。」とつぶやいていました。

「退院は良いことなんだよ。」

と言うと、

「わかってるけど、毎日会っていたから寂しいんだ。」と。

母はそれを聞いてとても喜んでいました。

私もこたろうを見習って、普段忙しくなかな会えないことが多いですが、これからはまめに連絡し、少しでも会える日を作っていきたいと思います。

東京都清瀬市出身
大学卒業後、銀行勤務を経てかえる不動産を創業しました。はじめて家を買う、売る方の不安や疑問を解消し、安心してお取引ができるようサポートさせていただくことをモットーにしています。
(*^-^*)
また、不動産売買をわかりやすく解説するFMラジオのパーソナリティをしておりました。

かえる不動産 田中正臣
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