お家を見学に来たかたが、「購入したい」となった場合には、購入申込書を不動産会社に提出します。

その購入申込書には、価格交渉やその他の条件（引渡時期等）が書かれていて、売主さんとしてはこれを受けて、話を進めるのかを検討します。

人気のある物件だと複数の購入申込が入ることもあります。

その場合、誰と契約すればよいのかを決める必要がありますが、これにはルールがあります。

まずは、単純ですが一番始めに手を挙げたかたが優先となる「先着順」です。

これで売主さんも合意すれば、この方と契約をすることになるのですが、複数申込が入ってきている場合はもう少し複雑になります。

例えば、1番手が価格交渉をしてきているが、2番手は交渉無しで購入したいという状況の場合、まずは、1番手に、「2番手が交渉無しで購入したいと言っていますが、同じく価格交渉無しということでしたら、先に手を挙げた1番手のあなたと契約をします」となります。

ここで、1番手がそれに応じれば、そのまま契約へと進みます。

これを業界用語で買い上がり（かいあがり）と呼んでいます。

もし、1番手が、「その価格では購入できない」となった場合は、2番手のかたと契約ができます。 また、契約は申し込みから概ね1週間以内に行うことが慣例となっています。

というのも、申込から契約までの間はノーペナルティでキャンセルができるため、不安定な状態です。

ただ、住宅ローンの事前審査をする期間や不動産会社が重要事項説明書や契約書を作成するための調査に必要な時間がかかるため、1週間以内の都合の良い日を調整して、契約をすることになっています。

そして、売主、買主が合意して、契約日を決めた段階のことを、『契約予定』と言います。 契約予定になった段階で物件の売却活動、申込受付はストップします。

その後は、売買契約へと進みます。

「子供を育てて、両親とも同居した思い出のある家ですが、老後のことを考えると体が動く60代のうちに住み替えをしようと話し合って決めました。」

残念なお気持ちもあったと思いますが、自宅を売って、新居を購入する住み替えは時間も労力も使いますのでお体が元気なうちに、老後の準備として済ませておくのがよいのではないかと私も思いました。

お話をお聞きしながら、住み替えの計画を立てようとしたのですが、ひとつ問題が出てきました。

というのも、ご自宅が、「規定の建ぺい、容積率をオーバーしていること」です。

2世帯仕様にするため増築をされていて、その増築部分を合わせると建物面積が規定より約30％オーバーしてしまっています。

この状態ですと違法建築という理由で一般的な住宅ローン審査ではNGが出てしまいます。

住宅ローンが使えないと買う側としては、買いたくても、買えなくなってしまいます。

お客様は、「そんなこと知らなかった」とびっくりされていました。

この場合、「建物は解体前提で土地として売る」という方法もありますが、建物はまだ充分に住めるような状態でも価値はゼロになってしまうため、売却価格も下がってしまいます。

そこでひとつ方法をご提案しました。

フラット35という住宅ローンの建物検査です。

一般的な住宅ローンと違い、建ぺい率等をオーバーしていても、所定の建物検査に合格し、証明書を添付すれば借入ができるようになります。

まずはこの建物検査をやってみて、その結果を見てどうするかを考えましょうということになりました。

検査結果としては、床に穴を開けて床下点検口を設置すればOKということでした。

ただ、検査と工事費用が合わせて約10万円かかりました。

でも、土地ではなく一戸建てとして売却できることを考えれば有意義な費用だとお客様も納得されていました。

東村山エリアは建ぺい、容積率をオーバーしている建物が多いです。

そのため今回のような方法が有効になることもあると思いますが、外壁、屋根、基礎等の劣化状況によっては検査に通らないこともありますので、検査をするかどうかは営業マンとよく相談をしてから決めるのが良いと思います。