「今建っている家は古いから更地にした方が良いですよね？」とご相談を頂いたのですが、よくよく調べてみると、そのまま建物を残しておいた方が良いことがわかりました。

というのも、接道しているのが特殊な私道で、建て替えるには同じ私道に接道している方の同意が必要だったり、建て替え時にセットバックする面積が大きく、有効面積も減ってしまうことがわかりました。

こうなると、建て替えのハードルが上がってしまい、土地としては売りづらくなってしまいます。

「ちらっと聞いたことがあるけど、そんな大きな事ではないと思っていました。。」と売主さんはお話されていましたが、いざ売るときにそんな問題になるとは、買うときには、なかなかわからないですよね。

次に、建物が規定の建ぺい率、容積率をオーバーして建てられている場合です。

例えば、90平米の土地で容積率が80%ですと、72平米までしか建てられないのですが、それが増築などで100平米の建物が建っているということも、築年数が古い物件ほど多いです。

もし、建て替えた場合には、当然72平米までの建物になりますから、今の建物が古くても、何とかリフォームをして、広さ優先で購入したい方も多かったりします。

そのため、建物を解体をする前に、建て替えができるのかや、建物が規定内で建っているかどうかを確認することをおすすめします。

私のような不動産業者に聞くことも可能ですし、ご自身で調べることも可能です。

建ぺい率、容積率は市役所のHPや窓口で調べられますし、私道については花小金井にある小平合同庁舎で問い合わせが可能です。

今回のお客様は、ご実家のお母様が施設に入所されることが決まり、空家になってしまうため、ご長男が中心になってご売却を検討されていました。

「もし、買い手さんが決まったときに母が認知症になっていたらどうなってしまうのでしょうか？」という心配をされていたのですが、確かにそうなると大変です。

ご本人の意思能力が無い状態になってしまうと、「売る」ということだけでなく、「売ることを任せる」という意思表示もできなくなってしまうため、ご家族が委任状で対応することもできません。

そのため、もし売買をしようとすると、成年後見制度開始を家庭裁判所に申し立てをして、成年後見人が選出され、裁判所の許可をもらって売却をする必要などが出てきます。

「え、、考えただけでも、それは大変。。」とびっくりされていましたが、これを回避するためには、ご本人の意思能力がはっきりしている内に、家族信託や任意後見契約の手続きをとっておき、万が一、認知症になってしまっても、ご家族の方が代理で手続きをできるように準備をしておく必要があると思います。

この他にもご家族に贈与をして名義を移しておくなどの方法もありますが、税金なども関係してきますので、状況によってどの方法が良いかは変わると思います。

こういうご相談は最近増えてきましたが、ご本人と面と向かって「認知症になったら」というのは、話しにくい話題だとは思います。

ただ、施設に入るための資金を捻出するため売却する、空家になった後は売却、賃貸に出すなど検討している方は、考えておいた方が良いかもしれませんね。

心配な方は、売却するなど方針が決まっていなくても、お気軽にご相談ください。