家を売却しようとしたときに、住宅ローンが残っている場合は、売却をして全額完済をする必要があります。

理由は、住宅ローンを借りている間は銀行が抵当権というものを設定していて、家が担保に入っているからです。

この抵当権は全額完済をして、銀行が担保を外してくれないと、買主さんに名義を変えることができないのです。

ただ、買主さんが決まる前に完済する必要はなく、お家の売却代金で完済すれば大丈夫です。

そのため、住宅ローンが残っている場合には、いくらで売れるのか、その金額で完済できるのかどうかを、売り出し前に確認することが必要です。

例えば、住宅ローンの残債が2,000万円の場合、売却時に必要な諸費用(仲介手数料と担保解除登記費用等)が約75万円だとすると、2,075万円で売れるとプラスマイナス0になります。

上記の場合で、もし物件を1,800万円で売却する場合には、275万円を補填する必要があります。

そのため、いくらで売れるかによっては、資金の準備が難しく、売りたくても売れないということもあります。

また、売却して、新居を購入をするいわゆる住み替えの場合は、残債のマイナス分を購入する物件の住宅ローンに上乗せできる住み替えローンという商品を利用することができます。

ただこの住み替えローンは審査がありますので、動き始める前に事前審査の承認をもらっておくことが必要なのと、上乗せをしても返済ができるのかなども確認しておく必要があります。

今回ご相談にお越しくださったのは40代のS様ご夫婦。

10年前に購入された一戸建てにお住まいですが、お子さん2人が大きくなってきて、ご主人がもう少し広いお家にお住み替えをしたいというご希望でした。

そもそもお家をお持ちなのになぜ？と思いましたが、新婚のときに利便性を優先して駅から近いコンパクトな間取りのお家を購入されていました。

ご主人はここまで狭くなると思わず、今のお家にご不満だそうです。

一方、奥様は住み替えにあまり乗り気ではないようで、「狭くても家族みんなが少しずつ我慢すれば、何とか住めますし、せっかく今の生活に慣れたのに、またローンを組んで一からなんて。。。」と不安そうです。

ご夫婦でのお話し合いが進まないそうですが、それもよくわかります。

ご主人は、新居候補の物件の広さや間取りについては、ネット等で色々調べているようでしたが、現実的なローン返済などはまだあまり検討していないようでした。

そのため、売却した場合に残債が残る可能性や、もしそのマイナス分を購入のローンに上乗せした場合の返済額、お子さんのこれからかかる教育費、退職時期などを踏まえて資金計画を立てました。

一方、奥様はまだ物件を見たことがなく、実際に見たらご自分がどう思うかも確認したいということで、次回試しに見に行ってみることになりました。

S様が最終的に住み替えをするか、しないかはまだわかりませんが、この先、ご夫婦で話し合いをされる際の材料として役立ってくれたら嬉しいです。