入院をしているときや、介護施設に入居をしている状態で、不動産の売却をする場合の手続きなどについてご説明したいと思います。

売買契約については、売主さん、買主さん、不動産会社が集まって行うことが通常ですが、病院や施設に全員が集まって契約するのは、なかなか難しいですよね。

その場合、売主さん、買主さん別々で契約をする方法も可能で、これを「持ち回り契約」と言います。

持ち回りの場合は、売主さん、買主さんが顔を合わせませんので、契約内容をお互いにちゃんと理解、納得できるような不動産会社の対応が大事になってきます。

次に、代理人に契約をしてもらう方法です。

例えば息子さんに委任する場合には、売主さんの実印を押した委任状を作成、印鑑証明書を添付して、息子さんが代理人として契約する形になります。

持ち回りや代理人が契約する場合でも、「犯罪収益移転防止法」に基づき不動産会社や司法書士さんは、売主さんのご本人確認手続きを行う必要があります。

ただ、病院や施設で実際に面前で確認をさせてもらうのは、昨今の状況ですとなかなか難しいこともあるので、透明なビニールカーテン越しや、オンラインで面談をするなど臨機応変に対応する必要があります。

もし、売主さんの意思能力が無い状態(認知症など)の場合は、契約をしても無効になってしまいますし、契約を代理人に任せるという意思表示もできないため、契約をすること自体が難しくなります。

その場合には、裁判所に申し立てをして成年後見制度を利用する方法もありますが、手続きなどに結構な時間や手間がかかります。

そのため、意思能力がある間に、公正証書を作成し任意後見契約をしておく、家族信託(民事信託)などを利用して準備しておく方法が有効だと思います。

今回のお客様は東村山市にお母様名義のご実家がありましたが、お母様が施設に入るための費用を捻出するため、売却を検討されていました。

ただ、お母様は認知症で意思能力がなく売買ができないため、ご長男が任意後見人として不動産売却を行うことになりますが、ある不動産会社に問い合わせたところ任意後見の売却は、取り扱いができないと言われて不安になってしまったそうです。

お母様が認知症になる前に、公正証書を作成し任意後見契約をご長男と締結しており、任意後見監督人の司法書士さんも付いています。

そのため、居住用不動産の売却については、ご長男が問題なくできるのですが、あまり例がないため、敬遠されてしまったのかもしれません。

ちなみに任意後見契約というのは、ご本人の意思能力がしっかりしているうちに、信頼のおける家族や親族等に財産の管理や処分等を委任する契約です。

結果的にご売却を弊社に任せてもらい無事に取り引きは終わったのですが、契約に際しては任意後見監督人の方とやりとりをして同意をもらったり、買主さんに事前に説明をして納得してもらったり、一般的な売買とは少し手続きが異なります。

そのため、通常より少し時間はかかりましたが、全て取り引きが終わったときには、ご長男から「大丈夫だと言われてもやはり不安はあったので、心からホッとしました。」と言ってもらい、がっちりと握手を交わしました。

超高齢化社会で、これからもこういうお取引は増えると思いますので、私も貴重な経験をさせて頂きました。