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不動産売却通信 東村山・小平・東久留米の不動産売買専門:かえる不動産がお届けします

Vol.56 2017年12月号

こんにちは。かえる不動産の田中です。

12月は息子の誕生日やクリスマスなどで、うちの息子はハイテンションです。

そして、はしゃぎ疲れて年末は寝込むことが最近は多いので、今年こそは家族みんな元気に過ごせるようにしたいです。

年末年始の帰省などで、ご家族が集まり、売却や住み替えなどのお話が出たときに、この売却通信をお役に立ててもらえたら、うれしいです!

来年も売却通信をよろしくお願いします!

12/27(水)~1/4(水)はお休みを頂きます

住まいの購入講座:増築して建ぺい率等をオーバーしている物件、築20年以上の物件を売りやすくする方法

東村山の住宅街は建ぺい率40%、容積率80%という場所が多いため、増築をして規定の建ぺい率や容積率をオーバーしてしまっている物件も多いです。

ただ、この場合、戸建てとして売却しようと思っても、買主さんの住宅ローン審査が通らない可能性が高いです。

というのも一般的な銀行はオーバー物件にはNGを出すところがほとんどだからです。

そのため買いたくても買えないという状況がおきます。

でも、フラット35というローンだと通る可能性が高いのですが、利用するためには建物検査に合格して適合証明書というものを取得する必要があります。

一般的には買主さんが行なうものですが、これを売主側で検査を通して用意しておくことをおすすめしています。

というのも、「オーバーしているからだめかも」と物件を見る前の段階で候補から外してしまったり、「人のお家を検査させてもらうのは気がひける」と思って買う側が話を進めにくいと思ってしまうからです。

そのため、「適合証明取得済み」というのは大きなメリットになります。

Baikyaku news 201712 kouza

また、木造の場合は築20年(マンションは築25年)を超えている物件を購入すると、住宅ローン控除という税制優遇が基本的には使えません。

住宅ローンの借入額にもよりますが、10年間で数百万円の控除になることもあり、買う側としては大きな問題です。

こちらも「耐震基準適合証明書」というものを取得していたり、「瑕疵保険」というものかけている物件は使えるようになります。

フラット35の適合証明書や耐震基準適合証明書などは、検査と発行料でそれぞれ6~7万円かかりますが、これらがあることで売りやすくなり、かけた金額以上にもとはとれますので、そのような物件の売却をお考えの場合にはおすすめです。

今月の個別相談会より:査定価格が高いのですが、本当にこの価格で売れますかね。。。 Baikyaku news 201712 soudan

今回のお客様はお仕事で海外に駐在されていて、ご親戚がお住いでしたが、そろそろ築20年。

これからメンテナンス費用もかかりそうなので、このタイミングでお家の売却を検討されていました。

「まわりにも安い新築があって、うちなんか築20年で残債もあるし、売れるのかな。。」とちょっと不安そうにお電話を頂きました。

でも、こういうときは、できればそちらの物件が売れるまで少し待った方がいいです。

同時に出してしまうと、購入する側も「新築があの金額だから、中古だともっと下がっていないと」となりやすいです。

もうひとつ心配だったのが残債が多いことです。

購入したときの金額をお聞きすると、高くてびっくりしてしまうのですが、当時の成約事例を調べてみると今より3割くらい相場が高いです。

できれば高い査定金額を出して売主さんにも喜んでもらいたいですが、買い取り査定額ではないため、売れないような高い金額を出しても意味がないよな、と思いながら査定金額のご説明をしました。

でも、お客様は「このくらいがやはり現実的ですよね。他でも査定をしてもらいましたが、近くの新築と同じ位の金額のところもあり、そんな金額で本当に売れるのか逆に不安になっていたところです。本当のことを言ってもらえてよかったです。」と納得してもらえたようで、私も少しホッとしました。

ただ、そうは言っても、できるだけ残債が減るように高く売りたいので、壁紙張り替えやハウスクリーニング等の軽リフォームをした上で、査定額より少し金額を上げて売りに出してみることになりました。

これだけのリフォームでもグッと印象が良くなりました。

費用をかけた以上の効果が期待できそうです!

サンタさん
Baikyaku news 201712 kotarou

こたろうは、12月で10才になりますが、12月は彼の中の大イベントで、誕生日とクリスマスでもらえるであろうプレゼントが楽しみすぎて、父ちゃんからはこれで、サンタさんから何を貰おうかとか、しょっちゅう言ってます。

まだまだ、サンタさんが来ると信じているようで、それはそれで、可愛らしいなとも思っているのですが、先日、家にお友達がきてコタが、「サンタさんにさ~」と言ったところ、

「いや、サンタさんって~(真実・・・?)でしょ」

と言っていて、コタがどんな反応をするのか、妻はドキドキしてコタの顔を見たら、"無"になっていたらしいです(-_-)

まるで電源が切れたようにコタOFFモード状態(^_^;)

少ししたら復活して、「去年、サンタさんはさー」

とまた話し始めたらしいです(@_@)

コタ。。。都合悪いことは聞こえないようになっているんだね。。。(^_^;)

東京都清瀬市出身
大学卒業後、銀行勤務を経てかえる不動産を創業しました。はじめて家を買う、売る方の不安や疑問を解消し、安心してお取引ができるようサポートさせていただくことをモットーにしています。
(*^-^*)
また、不動産売買をわかりやすく解説するFMラジオのパーソナリティをしておりました。

かえる不動産 田中正臣
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